ΥΠΟΓΕΙΑ - ΠΟΣΟ ΧΑΜΗΛΑ ΘΑ ΠΕΣΟΥΜΕ??

του Αθ.Ζούλια - Δρ.Αρχιτέκτονα-Πολεοδόμου

http://www.zoulias.com/

Παρατηρούμε με ανησυχία, σε κάθε τροποποίηση του ΓΟΚ , τις τάσεις συνεχών περιορισμών, βύθισης και συσκότισης των υπογείων στα ελληνικά κτίρια (βλ. 3212/2003 και 3775/2009 για τους ημιυπαίθριους και τα υπόγεια). Εχει πλέον καταντήσει κουραστική και ανιαρή αυτή η "must" κεκτημένη συνήθεια συνεχούς μείωσης των επιτρεπομένων, όπως συμβαίνει με τον 3775/2009, όπου με πρόσχημα την τακτοποίηση της αλλαγής χρήσης των υπαρχόντων υπογείων από αποθήκες σε χώρους κυρίας χρήσης, βυθίζει τα νέα υπόγεια ακόμα πιο χαμηλά (στα 0,80 εκ!! από το περιβάλλον έδαφος, με σχεδόν ολοσχερή κατάργηση ανοιγμάτων ), αδιαφορώντας ακόμα και για θέματα ασφαλούς αποχέτευσης και πυρασφάλειας (Να μπορεί να φτάσει η μάνικα του πυροσβέστη, βρε αδερφέ!).

Η αλλαγή αυτή γίνεται φυσικά (όπως πάντα) ΔΗΘΕΝ στο όνομα της προστασίας του περιβάλλοντος, της μυστηριώδους αντίληψης για ανάγκη μείωσης των ΣΔ και της βελτίωσης !!?? των συνθηκών ζωής του ανθρώπου που προέρχεται από την μείωση αυτή.
Διαβλέποντας τις καταστροφικές συνέπειες αυτής της κεκτημένης τάσης που για άγνωστους σε εμένα λόγους προτείνει και θεσμοθετεί συνεχή μείωση των πάντων (ΣΔ, Κάλυψη, Ημιυπαίθριοι, Υπόγεια, Υψη κτιρίων κλπ) και πριν χαθεί ένα ακόμα σημαντικό κτιριοδομικό στοιχείο της αρχιτεκτονικής , της πολεοδομίας, της ασφάλειας, της υγιεινής, της λειτουργικότητας και του βιοκλιματικού σχεδιασμού στον βωμό μιάς υστερικής και κατά την γνώμη μου απόλυτα αντιεπιστημονικής και απλοικής προσέγγισης σοβαρών κτιριοδομικών θεμάτων, αποφασίσαμε να διερευνήσουμε κάπως περισσότερο το παρεξηγημένο αυτό θέμα των υπογείων.

Ιδιαιτέρως επισημαίνουμε τις συνεχείς διεθνείς τάσεις επέκτασης τόσο του κοινόχρηστου χώρου και των δικτύων όσο και του ιδιωτικού χώρου με κύριες χρήσεις στον υπόγειο χώρο (urbanisme souterrain ) . Όταν εμείς στην χώρα μας για μυστηριώδεις λόγους υποχρεωνόμαστε να θάβουμε και να κρύβουμε ολοένα και περισσότερο τα υπόγειά μας, σε άλλες χώρες γίνονται σημαντικές προσπάθειες φωτισμού και αερισμού των υπόγειων χώρων σε οποιοδήποτε βάθος (πχ. Εμπορικό και πολιτιστικό κέντρο "Les Halles" - Paris ), με γνώμονα την καλύτερη και ασφαλέστερη διαβίωση και δραστηριοποίηση του ανθρώπου στους χώρους αυτούς που τους θεωρούν σαν λειτουργικούς δομημένους χώρους για την αξιοπρεπή άσκηση ανθρώπινων λειτουργιών και όχι σαν απεχθή και ανασφαλή υγρά κατώγια, καταφύγια για τα τρωκτικά.
Θα προσπαθήσουμε εδώ να προτείνουμε μια διαφορετική αρχή σκέψης , μια διαφορετική αντίληψη για την νομοθετική αντιμετώπιση του θέματος των υπογείων.

Κατ' αρχάς, μετά την ισχύ και εφαρμογή του 3775/2009 αρθρα 40 και 41 και την τακτοποίηση των υπογείων των οποίων η οροφή βρίσκεται μέχρι και 1,50 μ από το περιβάλλον έδαφος, που άλλαξαν ή θα αλλάξουν χρήση, θεωρούμε ότι είναι πλέον αδιανόητη κάθε εμπλοκή της αλλαγής χρήσης τους σε θέματα νομιμότητας, εφ'όσον η νέα χρήση τους επιτρέπεται στην περιοχή.
Επίσης ανόητη και αντίθετη στις διατάξεις της πυρασφάλειας και υγιεινής ,είναι και κάθε απαίτηση παρεμπόδισης του φωτισμού, αερισμού και ασφαλούς αποχέτευσης των υπογείων με την οποιαδήποτε υποχρέωση "θαψίματός" τους. Αφού οι χώροι αποκτούν πλέον την δυνατότητα μετατροπής τους σε χώρους κυρίας χρήσης είναι αυτονόητη η δυνατότητά τους (υποχρεωτική! βάση του κτιριοδομικού κανονισμού για χώρους κυρίας χρήσεως) για πρόσθετο φωτισμό και αερισμό, πάντα εντός του επιτρεπόμενου ιδεατού στερεού του κτιρίου.

Ας απαγκιστρωθούμε σταδιακά από ιδεοληψίες για δήθεν επιπτώσεις στο Περιβάλλον από δήθεν αυξήσεις ΣΔ . Είναι προφανές ότι καμμία απολύτως επιβάρυνση στο περιβάλλον δεν θα προκαλέσει ένα υπόγειο που βρίσκεται εντός του νομίμου ιδεατού στερεού του όγκου ενός κτιρίου, αν αλλάξει η χρήση του σε χώρο κυρίας χρήσης ή αν φωτισθεί και αερισθεί με κάποιο κτιριοδομικό τρόπο. Αντίθετα είναι σχεδόν βέβαιο ότι θα βελτιώσει και θα κάνει πιό άνετες και αξιοπρεπείς, τις συνθήκες διαβίωσης των ανθρώπων- χρηστών τους, σύμφωνα και με τους ορισμούς του Συντάγματος. Έπίσης στις περισσότερες περιπτώσεις (μονοκατοικίες, μεζονέτες κλπ ) δεν θα αυξήσουν ούτε καν την "περίφημη" πυκνότητα κατοίκησης τους, απλά θα κάνουν πιό άνετες τις συνθήκες διαβίωσης των χρηστών τους. Αλλά και στην περίπτωση πολυκατοικιών ή άλλων πολυόροφων κτιρίων, εφ'όσον κατασκευασθούν σύμφωνα με όλες τις απαιτήσεις και προδιαγραφές του κτιριοδομικού κανονισμού ώστε να είναι ασφαλείς και υγιείς για κύριες χρήσεις πάλι δεν θα προκαλέσουν κάποια ιδιαίτερη επιβάρυνση στο περιβάλλον και τις υποδομές. Αντίθετα θα δημιουργήσουν σημαντικές οικονομίες κλίμακος και θα αποτρέψουν ή θα περιορίσουν την συνεχή επέκταση του δομημένου χώρου σε βάρος του φυσικού χώρου.
Τέτοιου είδους περιορισμοί και διωκτικές αντιλήψεις εναντίον των υπογείων, σε συνδυασμό και με την τρομοκρατική νομοθεσία για τα αυθαίρετα, ωθούν (ή διευκολύνουν ! ) χιλιάδες ανθρώπους στην ισόβια απόκρυψη εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων υπογείων και την ισόβια αποφυγή πληρωμής των δημοτικών τελών και των αντίστοιχων φόρων, για την επιφάνεια και την χρήση που τους κάνουν.
Θεωρούμε ότι στον υπό αναθεώρηση (κατά την γνώμη μας στον έχοντα ανάγκη ριζικής αλλαγής!) ΓΟΚ,
θα πρέπει πλέον να είναι υποχρεωτική η κατασκευή και η φορολόγηση ενός υπογείου χώρου σε κάθε κτίριο (εντός και εκτός σχεδίου!). Η οροφή του υπογείου θα είναι σε μια στάθμη μέχρι 1,50 μ. από το περιβάλλον διαμορφωμένο έδαφος και θα υπάρχει υποχρεωτική πρόβλεψη φωτισμού και αερισμού με κάποιο κτιριοδομικό «εργαλείο» (πόρτα, παράθυρο, φωταγωγός, cour anglaise, κλπ. Ο χώρος αυτός, θα είναι υποχρεωτικά εντός του επιτρεπτού ιδεατού στερεού του κτιρίου, δεν θα μετρά ποτέ σε οποιοδήποτε ΣΔ , αλλά θα αναφέρεται παντού και θα χρεώνεται κανονικά με τους αντίστοιχους φόρους ανάλογα με την χρήση του και σύμφωνα με τα επιτρεπόμενα στην περιοχή.
Έτσι βοηθητικοί χώροι (λεβητοστάσια, αντλιοστάσια, μηχανοστάσια, χώροι στάθμευσης κλπ ) θα πληρώνονται με μια (α) τιμή, ενώ χώροι κυρίας χρήσης θα πληρώνονται με την αντίστοιχη τιμή των χώρων αυτών στην περιοχή, που μπορεί να είναι αρκετές φορές πολλαπλάσια του α.
Επίσης υπενθυμίζουμε ότι σε κεντρικές και σε άλλες καθορισμένες περιοχές της πόλης και των προαστείων της , είναι επιθυμητό και αναγκαίο να υποχρεώνονται οι ιδιοκτήτες κάποιων μεγάλων κτιρίων, καθώς και όλες οι Υπηρεσίες του Δημοσίου και του Δήμου με ιδιόκτητα κτίρια, να κατασκευάζουν και να συντηρούν τουλάχιστον και ένα δεύτερο κοινόχρηστο μπετόκτιστο υπόγειο προορισμένο για ειδικές χρήσεις που έχουν σχέση με την ασφάλεια του ανθρώπου (όπως πχ. καταφύγια πολέμου και κλιματολογικών καταστροφών, εγκαταστάσεις αποθήκευσης εξοπλισμού πυρασφάλειας κλπ ). Επίσης πρέπει να επισημάνουμε την ολοένα αυξανόμενη αναγκαιότητα υπόγειων χώρων για εγκαταστάσεις βιοκλιματικών εφαρμογών (πχ. γεωθερμία), μηχανολογικές εγκαταστάσεις ΑΠΕ τόσο στις περιοχές ΕΝΤΟΣ όσο και στις περιοχές ΕΚΤΟΣ των ορίων οικισμών.
Κάθε μείωση λοιπόν των οικοδομήσιμων χώρων στά υπόγεια θα είναι σε βάρος των συνθηκών διαβίωσης και της ασφάλειας των κατοίκων χρηστών του και τελικά αντίθετη στις διατάξεις του Συντάγματος."
Θα ξεκινήσουμε διερευνώντας τι ισχύει στην Ελλάδα, ποιες είναι οι τάσεις και τι ισχύει σε κάποιες Ευρωπαϊκές χώρες. Θα παρουσιάσουμε κάποια φωτογραφικά παραδείγματα.

Ενδιαφέρον παρουσιάζει η διάκριση που διαβάζουμε στο Zoning resolution of the city of New York, μεταξύ " basement" = χώρος που έχει λιγότερο από το μισό ύψος του κάτω από τον περιβάλλοντα χώρο και "cellar" = χώρος που έχει περισσότερο από το μισό τους ύψος κάτω από την στάθμη του περιβάλλοντος χώρου.

Περισσότερα για τα υπόγεια στις Ηνωμένες Πολιτείες στο εξαιρετικά ενδιαφέρον άρθρο του Περιβαντολόγου Νίκου Μαντζαρη στην διεύθυνση http://paratiriseis.blogspot.com/


ΥΠΟΓΕΙΑ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ











Υπόγεια στο Συνεχές σύστημα χωρίς προκήπιο










Υπόγεια σε οικόπεδα με προκήπιο
















ΥΠΟΓΕΙΑ ΣΤΟ ΛΟΝΔΙΝΟ













η περίφημη cour Anglaise - μέθοδος κτισίματος
για τον φωτισμό και αερισμό των υπογείων.
Επισημαίνουμε την έξοδο πυρασφαλείας.

ΥΠΌΓΕΙΑ ΣΤΟ ΠΑΡΊΣΙ

ΗΜΙΥΠΑΙΘΡΙΟΙ ΧΩΡΟΙ

Ημιυπαίθριοι χώροι
Για μια διαχείριση του προβλήματος στα πλαίσια της ισχύουσας νομοθεσίας και των συνταγματικών αρχών .

Του Αθ.Ζούλια, Δρ. αρχιτέκτονα - πολεοδόμου

www.zoulias.com

Στα πλαίσια των πολύκροτων και αέναων συζητήσεων την περίοδο αυτή για το θέμα της «τακτοποίησης» του προβλήματος των ημιυπαιθρίων χώρων (ΗΥ) σε συνδυασμό με την συμβολή τους στην επίλυση της δομικής οικονομικής κρίσης της Ελλάδας , θα προσπαθήσω να διατυπώσω κάποιες επισημάνσεις με βάση την ισχύουσα πολεοδομική νομοθεσία και στα πλαίσια των συνταγματικών αρχών της χώρας μας.

Αν ξεκινήσουμε από το άρθρο 2 του Ν.1577 (ΦΕΚ 210/Α/85), όπως ισχύει σήμερα θα βρούμε τον ορισμό του ΗΥ σαν τον « … στεγασμένο χώρο του κτιρίου, του οποίου η μία τουλάχιστον πλευρά είναι ανοικτή προς τον κοινόχρηστο χώρο ή τους ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου ……..και οι υπόλοιπες πλευρές του ορίζονται από τοίχους ή κατακόρυφα φέροντα ή μη στοιχεία και χρησιμοποιείται για την μετακίνηση ή προσωρινή παραμονή ανθρώπων».
Η συνήθης «αυθαιρεσία» στην περίπτωση αυτών των χώρων είναι το κλείσιμο της ανοικτής πλευράς και η αλλαγή χρήσης του σε χώρο μόνιμης παραμονής των ανθρώπων.
Το ΥΠΕΧΩΔΕ με βάση τα στοιχεία του μας πληροφορεί ότι ξεπερνούν το ένα εκατομμύριο οι κλειστοί Ημιυπαίθριοι χώροι και έχει ανακοινώσει την πρόθεσή του να τακτοποιήσει το θέμα αυτό συνδυάζοντάς το με φοροεισπρακτικά μέτρα που θα λύσουν (!) το οικονομικό πρόβλημα της Ελλάδας στα πλαίσια της παγκόσμιας οικονομικής κρίσης. Οι περισσότεροι δείχνουν να αποδέχονται την διαδικασία αυτή, ενώ κάποιες φωνές υποστηρίζουν ότι δεν είναι δυνατή η οικονομική τακτοποίηση χωρίς την πολεοδομική τακτοποίηση και το πρόβλημα διαιωνίζεται με αέναες συζητήσεις. Στα πλαίσια αυτών των συζητήσεων καταθέτω κάποιες σκέψεις μου για την επίλυση αυτού του προβλήματος στα πλαίσια της ισχύουσας νομοθεσίας και των συνταγματικών αρχών.

Α. Στο άρθρο 7 του Ν. 1577/85 (ΓΟΚ) και στην παράγραφο (ιστ), καθορίζεται ότι σε περίπτωση κατασκευής κτιρίων ,με εξωτερικές τοιχοποιίες από λιθοδομή με πάχος πλέον ή ίσον των 0,50 εκ. η επιφάνεια του τοίχου ΔΕΝ μετρά στον ΣΔ. Παρόμοιες απαλλαγές ισχύουν και στις παραγράφους (ιγ) και (ιδ) για θέματα θερμομόνωσης και τοποθέτησης παθητικών ηλιακών συστημάτων.
Όλες αυτές οι πολύ σωστές απαλλαγές που ισχύουν και συμβάλλουν στην βελτίωση της ποιότητας των κτιρίων πρόκειται και πρέπει να επεκταθούν και για την κατασκευή αρχιτεκτονικών βιοκλιματικών λύσεων σε κτίρια καθώς και ενσωμάτωσης φωτοβολταικών κλπ συστημάτων που θα συμβάλλουν στην βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης των κτιρίων. Στα πλαίσια των απαραίτητων διατάξεων και συμπληρώσεων της νομοθεσίας, νομίζω ότι πλέον για λόγους συνταγματικής ισότητας αλλά και απλοποίησης των διαδικασιών θα πρέπει να επεκταθεί η απαλλαγή από την προσμέτρηση στον ΣΔ και στις εξωτερικές περιμετρικές τοιχοποιίες από οποιοδήποτε υλικό.

Με τον τρόπο αυτό, χωρίς να αυξηθεί ούτε ένα χιλιοστό ο υπάρχων όγκος του κτιρίου και το ιδεατό στερεό του ( αφού οι ημιυπαίθριοι και οι τοίχοι έχουν ούτως ή άλλως μετρήσει σ’ αυτόν) , θα μπορεί με μια απλή και σύντομη διαδικασία επανα-υπολογισμού των προσμετρουμένων στον ΣΔ επιφανειών στο Διάγραμμα κάλυψης να καθορίζονται επιτέλους για όλα τα κτίρια με τον ίδιο τρόπο οι ωφέλιμες κατοικήσιμες και βοηθητικής χρήσης καθαρές επιφάνειες κάθε κτιρίου. Σ’αυτές θα είναι δυνατόν να προσμετρηθούν και οι επιφάνειες κάποιων ΗΥ που έχουν μετατραπεί ή μετατρέπονται ενδεχομένως και προαιρετικά για κάθε περίπτωση σε κλειστούς και μόνιμους ή ακόμα καλύτερα σε χώρους που θα ανοίγουν ή θα κλείνουν ανάλογα με τις καιρικές συνθήκες και τις επιθυμίες των κατοίκων τους, που βέβαια είναι και οι αρμοδιότεροι να κρίνουν ποιοί χώροι βελτιώνουν πραγματικά τις συνθήκες ζωής τους.

Η απλή στην εφαρμογή της αυτή πρόταση θα έχει τις παρακάτω θετικές επιδράσεις.

Α. Ταυτοποίηση των καθαρών ωφέλιμων και κατοικήσιμων επιφανειών, κυρίων και βοηθητικών, των κτιρίων σε όλα τα επίπεδα, τους φορείς και τις υπηρεσίες. Θα υπάρχει ταυτότητα του κάθε κτιρίου με τα πραγματικά τετραγωνικά του.

Β. Αναθέρμανση της δραστηριότητας έκδοσης αδειών, αφού εκατομμύρια ιδιοκτητών θα προχωρήσουν στην πολεοδομική τακτοποίηση και επαναυπολογισμό των επιφανειών των κτιρίων τους. Στα πλαίσια αυτής της δραστηριότητας θα μπορούν να ενταχθούν και οι ενεργειακές και βιοκλιματικές βελτιώσεις των κτιρίων.

Γ. Αύξηση των εσόδων του κράτους από τις φορολογικές εισφορές για την έκδοση των αδειών καθώς και την νόμιμη πλέον εισφορά τακτοποίησης για τους υπάρχοντες ημιυπαίθριους.

Παράλληλα, στα πλαίσια του νέου νόμου με τις μεταρρυθμίσεις για την πολεοδομική νομοθεσία που έχει επαγγελθεί τουλάχιστον προ τετραετίας, θα πρέπει να αντιμετωπισθεί το θέμα των ΗΥ σαν στοιχείο πλέον του κτιριοδομικού κανονισμού.

Η εξαιρετική πρόταση του ΣΑΔΑΣ-ΠΕΑ όπως διατυπώθηκε πρόσφατα από τον Πρόεδρό του σχετικά με την πάγια θέση του ΣΑΔΑΣ για το ιδεατό στερεό προτείνει ότι «πρέπει όλες οι διακρίσεις σε χώρους μέσα στο κτίριο να καταργηθούν, όπως και και η έννοια του συντελεστή δόμησης. Αντί αυτών να θεσμοθετηθεί το “ιδεατό στερεό”, δηλαδή ένας συγκεκριμένος όγκος κτιρίου στον οποίο ο μηχανικός θα εφαρμόζει ελεύθερα τον κτιριοδομικό κανονισμό. Εντός του όγκου αυτού το κράτος δεν θα αναμειγνύεται περισσότερο.»
Οι απαραίτητες μεταβολές στον κτιριοδομικό κανονισμό ( που θα αποφασισθούν με την βαρύνουσα συμμετοχή αρχιτεκτόνων και πολεοδόμων) θα μπορούν ενδεχομένως να καθορίζουν ότι σε κάθε κτίριο θα υπάρχουν υποχρεωτικά διάσπαρτοι σε ορόφους υπαίθριοι ή και πραγματικοί ημιυπαίθριοι χώροι κατάλληλοι για την υπαίθρια παραμονή ανθρώπων που θα είναι απαραίτητα στοιχεία της ογκοπλαστικής διαμόρφωσης των κτιρίων, έτσι ώστε να ξεφεύγουν από τα σημερινά γραμμικά περιμετρικά μπαλκονάκια.

Τέλος πρέπει να επισημάνω ότι στο Zoning resolution of the city of New York σαν floor area για τον υπολογισμό του Floor Area Ratio (FAR) - παρεμφερές του δικού μας ΣΔ, διαπιστώνουμε ότι ΔΕΝ μετράνε στον υπολογισμό οι επιφάνειες των μηχανολογικών, οι χώροι του ανελκυστήρα και των κλιμακοστασίων, οι ανοικτές βεράντες και φυσικά τα υπόγεια cellars. Επίσης δεν μετράνε οι χώροι στάθμευσης ακόμα και αν βρίσκονται μέχρι 23 feet πάνω από το διαμορφωμένο έδαφος. (βλέπε DEPARTMENT OF CITY PLANNING OF NEW YORK CITY - Zoning Glossary of the zoning resolution).

Παρόμοιες διατάξεις υπάρχουν και στην Γαλλία, όπου επίσης δεν μετράνε τα κλιμακοστάσια, οι ανελκυστήρες,οι κατακόρυφοι και οριζόντιοι μηχανολογικοί αγωγοί ακόμα και οι τοίχοι !! μέχρι του ποσοστού 5%

ΑΚΟΛΟΥΘΟΥΝ ΑΠΟΨΕΙΣ ΤΡΙΤΩΝ ΓΙΑ ΤΟ ΙΔΙΟ ΘΕΜΑ

2009-07-15 Από το blog «Παρατηρήσεις»: http://paratiriseis.blogspot.com/

Ημι-υπαίθριοι: Αφελείς απορίες, σκέψεις, εξηγήσεις

από τον Ν. Μάντζαρη - Περιβαλλοντολόγο - Πολεοδόμο

------------------------------------------------------------------------

(1) Η στάση Πολιτείας και πολιτών έναντι του νόμου. Απορίες...

- Η νομοθεσία γενικώς, και η πολεοδομική ειδικότερα, πρέπει να αποτελεί έκφραση της συνισταμένης θέλησης των πολιτών και της κοινής περί δικαίου αίσθησης ή μέσο παγίδευσης των πολιτών;
- Η στάση των πολιτών έναντι του νόμου και ειδικά έναντι της πολύπαθης πολεοδομικής νομοθεσίας βελτιώνεται με το εφεύρημα των ημιυπαίθριων και με την ως και σήμερα αντιμετώπιση / τακτοποίησή του από την πολιτεία; Δηλ., οι πολίτες μετά από όλες τις σχετικές μεθοδεύσεις θα δείχνουν από εδώ και μπρος μεγαλύτερο ή μικρότερο σεβασμό έναντι του νόμου;
- Οι αποκαλούμενες «πολεοδομίες» (μηδαμινή σχέση έχει το έργο τους καθώς και οι εργαζόμενοι σε αυτές με τον πολεοδομικό σχεδιασμό) πόσους επιτόπιους ελέγχους έκαναν τα τελευταία 20 χρόνια (δηλ. όχι απλά έλεγχο σχεδίων και πιστοποιητικών από το γραφείο τους);
- Η διοίκηση είχε την εντύπωση ότι αυτή η μακροχρόνια παράδοση μη ελέγχου (τυχαία ή ηθελημένη) θα πέρναγε με κάποιο μαγικό τρόπο ...απαρατήρητη από τους εμπλεκόμενους στην οικοδομή και δεν θα επηρέαζε τη συμπεριφορά τους;
- Το «πρόβλημα» των παράνομα κλεισμένων ημιυπαίθριων προέκυψε ως εκ θαύματος; Ακόμη και αν η πολιτεία έχει φροντίσει κατά παράδοση να μην κάνει επιτόπιους ελέγχους στις οικοδομές, ήταν αδύνατον να προβλέψει τη δημιουργία του προβλήματος από τη στιγμή που νομοθετικά άνοιγε αυτό το «παραθυράκι»;
- Άκουσαν ποτέ οι κυβερνώντες για την Ανάλυση Κανονιστικών Επιπτώσεων (Regulatory Impact Assessment) ως πολύτιμο εργαλείο στοχασμού περί των προτεινόμενων κανονιστικών ρυθμίσεων; Βέβαια, τέτοιες, δυτικότροπες παραξενιές –όταν εφαρμόζονται σωστά– έχουν το μειονέκτημα να περιορίζουν την ευχέρεια / αυθαιρεσία του εκάστοτε άρχοντα να νομοθετεί κατά την αποκλειστική βούλησή Του... Συνειδητοποιείται έστω και σήμερα το υψηλότατο κόστος της νομοθέτησης στο πόδι, εν κρυπτώ και αφ’ υψηλού ή η Πολιτεία εξακολουθεί να κάνει τα ίδια σφάλματα;
- Οι Εκθέσεις του Συνηγόρου του Πολίτη και του Επιθεωρητή Δημόσιας Διοίκησης που κάνουν διαρκείς αναφορές σε διαφθορά και κακοδιοίκηση στις αποκαλούμενες «πολεοδομίες» πως αξιοποιήθηκαν από τα ανώτερα κλιμάκια της πολιτείας και σε τι διορθωτικές δράσεις οδήγησαν; Είναι άσχετα τα ευρήματα αυτών των εκθέσεων με την ποιότητα της νομοθεσίας που καλούνται να εφαρμόσουν τα «πολεοδομικά γραφεία»;

(2) Ιστορική αναδρομή. Εξηγήσεις...

- Φαίνεται ότι το εφεύρημα των ημιυπαίθριων (από το 1985 που πρωτο-εισήχθη) και το γεγονός ότι η Πολιτεία έκανε τα στραβά μάτια στον τρόπο εφαρμογής του ήταν ένα (ημί-)μέτρο προς την σωστή κατά τα άλλα κατεύθυνση της βελτίωσης της ποιότητας ζωής των πολιτών και τον περιορισμό της αύξησης του κόστους της οικοδομής. Δηλ. η πολιτεία άνοιξε στους πολίτες (μηχανικούς και αγοραστές) ένα παραθυράκι προκειμένου να αυξήσουν τον κατοικήσιμο χώρο των οικιών τους αλλά το έκανε με τρόπο πλάγιο, σαν να ντρεπόταν να παραδεχθεί τα προηγούμενα λάθη της και ευθέως να τα αποσύρει. Αντί για ημί-μετρα και παραθυράκια θα ήταν προτιμότερο να είχε γίνει μια ανοιχτή δημόσια συζήτηση για το θέμα και να είχαν ληφθεί ξεκάθαρες αποφάσεις, ακόμη κι αν υπήρχαν οι μόνιμα διαμαρτυρόμενοι. Δηλ. θα ήταν προτιμότερο να μην είχε εφευρεθεί η πατέντα των ημιυπαίθριων και απλά να είχαν αυξηθεί σε ένα μικρό αντίστοιχο ποσοστό οι Συντελεστές Δόμησης.

- Οι πολίτες, είδαν την πολιτεία να τους κλείνει το μάτι και εκμεταλλεύτηκαν τη ρύθμιση αυτή. Τόσο οι μηχανικοί – κατασκευαστές, βγάζοντας ένα επιπλέον κέρδος από τις κατασκευές και μετακυλίωντας την ευθύνη στους αγοραστές όσο και οι τελευταίοι. Άλλες φορές η πρωτοβουλία ήταν του μηχανικού, άλλες του αγοραστή. Φαντάζομαι τις περισσότερες φορές των μηχανικών που έχουν μεγαλύτερη άνεση με τις σχετικές έννοιες και πρώτα κατασκευάζουν και μετά πωλούν τα περισσότερα διαμερίσματα. Άλλωστε, πως μπορεί να δικαιολογηθεί η παρουσία π.χ. καλοριφέρ συνδεδεμένων με το κεντρικό σύστημα θέρμανσης στους ημιυπαίθριους χωρίς πρωτοβουλία του κατασκευαστή;
- Στην εξήγηση αυτή (ότι η πολιτεία έκλεισε το μάτι στους πολίτες ωθώντας τους να παρανομήσουν) συνηγορεί και το γεγονός ότι, όπως στην πράξη αποδεικνύεται, ο πραγματικός ημι-υπαίθριος ελάχιστη αξία έχει για τους πολίτες καθώς ελάχιστη είναι η προσφορά και ζήτηση για τέτοιους χώρους! Αν πραγματικά υπήρχε ανάγκη οι πολίτες δεν θα τους έκλειναν! Η βασική ανάγκη των πολιτών ήταν για μεγαλύτερα, πιο άνετα διαμερίσματα. Αυτή λοιπόν την ανάγκη ήρθε να καλύψει η πολιτεία αλλά με τρόπο έμμεσο και δειλό, μετακυλίωντας και αυτή την ευθύνη στους πολίτες.

(3) Η τρέχουσα ρύθμιση / «τακτοποίηση». Πολεοδομικές επιπτώσεις:

- Το γεγονός ότι η ρύθμιση αυτή προέκυψε την παρούσα στιγμή που το ελληνικό δημόσιο έχει ουσιαστικά πτωχεύσει εξηγεί από μόνο του τη λογική της και το στόχο της. Είναι λάθος όμως η πολιτική γης να υπηρετεί τη -στενά νοούμενη- οικονομική πολιτική και μόνο. Η πολιτική γης και η πολεοδομική πολιτική έχουν από μόνες τους αξία και άλλους, συγκεκριμένους στόχους να επιτύχουν, όπως τη βελτίωση του επιπέδου διαβίωσης των πολιτών, την εξασφάλιση ασφαλούς, ποιοτικής και οικονομικά προσιτής στέγασης, κ.ο.κ. Παρακάμπτεται το γεγονός ότι με την τρέχουσα ρύθμιση τιμωρούνται μόνο οι αγοραστές και όχι και οι κατασκευαστές (πολιτικοί μηχανικοί οι περισσότεροι...) και ερχόμαστε στην πολεοδομική ουσία, δηλαδή πέρα από το οικονομικό κομμάτι:

- Σκέφτηκε κανείς την επίδραση της τρέχουσας ρύθμισης / τακτοποίησης στην ανάπτυξη των πόλεων; Με την τρέχουσα ρύθμιση, το εφεύρημα των ημιυπαίθριων διατηρείται, και απλώς τίθενται κάποιοι επιπλέον περιορισμοί στη χρήση του. Από την άλλη, μια σειρά χώρων που πριν δεν προσμετρούνταν στο Συντελεστή Δόμησης (π.χ. κλειστοί χώροι στάθμευσης) τώρα θα προσμετρούνται. Ταυτόχρονα όμως οι Συντελεστές Δόμησης παραμένουν σταθεροί. Άρα, ουσιαστικά περιορίζονται οι οικοδομήσιμοι χώροι εντός των πόλεων και αυτό θα έχει ως αποτέλεσμα:

o να ασκείται ακόμη μεγαλύτερη πίεση για την περαιτέρω εξάπλωση των πόλεων προς τα έξω (urban sprawl)

o να αυξάνεται η τάση για δημιουργία ακόμη μικρότερων διαμερισμάτων δυσχεραίνοντας τις συνθήκες διαβίωσης για μεγάλο μέρος του πληθυσμού,

o να τίθεται ένα ακόμη αντικίνητρο στην ανανέωση του υπάρχοντος «στοκ (πολυ-)κατοικιών» που σταδιακά γηράσκουν και να αυξάνεται οριακά η αξία των ήδη κτισμένων κατοικιών έναντι των νέων.o να αυξάνεται περαιτέρω το κόστος των κατοικιών / διαμερισμάτων το οποίο είναι ήδη δυσθεώρητα υψηλό στη χώρα μας
o να διαιωνίζεται το πρόβλημα στις νέες κατασκευές, έστω σε μικρότερο βαθμό.Σκέφτηκε κανείς τις συνέπειες όλων των ανωτέρω;
- Παραπάνω έβαλα τη λέξη «πρόβλημα» μέσα σε εισαγωγικά. Κι αυτό γιατί ισχυρίζομαι πως –ανεξαρτήτως των προθέσεων και σκέψεων της πολιτείας- το κλείσιμο των ημιυπαίθριων είναι εν πολλοίς ένα ψευδοπρόβλημα. Ουσιαστικά αναφερόμαστε σε νομίμως χτισμένους έτσι κι αλλιώς χώρους και η μόνη παρατυπία είναι ότι έχει κλειστεί ή χτιστεί και η τέταρτη (εξωτερική) πλευρά τους. Ο όγκος του κτίσματος όμως παραμένει ο ίδιος, οι ανοιχτοί / ακάλυπτοι χώροι ίδιοι, η σκιά που δημιουργεί το κτήριο στο δρόμο δεν αλλάζει, άρα ποιο το ουσιαστικό πρόβλημα; Εν τέλει, με βάση τα όσα ανέφερα παραπάνω, το κλείσιμο των ημιυπαίθριων δεν ήταν πρόβλημα αλλά ήταν λύση. Το πρόβλημα ήταν και είναι οι υπαρκτές, ουσιαστικές, κοινωνικές ανάγκες για αξιοπρεπή στέγαση και κατοικία και όχι η απεγνωσμένη αναζήτηση πολεοδομικών παρατυπιών και λεπτομερειών.
- Άλλωστε, ποιόν σημαντικό σκοπό εξυπηρετεί η πολιτεία με το να ρυθμίζει την εσωτερική διαρρύθμιση μιας κατοικίας;

(4) Δύο εναλλακτικές λύσεις στην τρέχουσα κατάσταση

- Νομίζω ότι η λύση θα έπρεπε να κινείται στην παρακάτω κατεύθυνση με σκοπό την οριστική λύση / κατάργηση του θέματος και την άρση της ανισότητας στην εφαρμογή / τήρηση του νόμου καθότι κάποιοι, έστω και ελάχιστοι, κράτησαν τους ημιυπαίθριους ανοιχτούς:
α) Κατάργηση της διάκρισης των στεγασμένων χώρων σε ημιυπαίθριους και μη
β) ''Ντε φάκτο αμνηστία / νομιμοποίηση του κλεισίματος των έως τώρα χτισμένων ημιυπαίθριων (κλεισμένων ή μη). Φυσικά, εξακολουθεί το ποσοστό ιδιοκτησίας του διαμερίσματος επί του συνόλου της ιδιοκτησίας να παραμένει το ίδιο.
Κατ' αυτόν τον τρόπο παύει η εκκρεμότητα με όλους τους ημιυπαίθριους που κτίστηκαν ως τώρα και παύει να δίνεται κίνητρο για τη δημιουργία νέων παρατυπιών. Οι ιδιοκτήτες τους (ανεξαρτήτως του αν ευθύνονταν οι ίδιοι ή οι κατασκευαστές) παύουν να τελούν υπό την απειλή προστίμων, εκβιασμών κτλ. Από την άλλη, όταν στο μέλλον το κτίσμα (πολυκατοικία) τους γκρεμιστεί, θα έχουν στην ιδιοκτησία τους λιγότερα αναλογικά τετραγωνικά απ' όσα έχουν τώρα καθώς οι δηλωμένοι ως ημιυπαίθριοι χώροι θα εξακολουθούν να μη μετρούν στον συντελεστή δόμησης. Άρα, η "τιμωρία" θα έρθει, αλλά καθυστερημένη και ήπια, έτσι ώστε να αμβλυνθούν και οι όποιες αδικίες έγιναν ως τώρα.
Έτσι,
o μπαίνει πραγματικά τέλος στο ζήτημα των ημιυπαίθριων,
o οι ιδιοκτήτες που δεν έκλεισαν τους ημιυπαίθριους ως τώρα μπορούν να κάνουν ότι θέλουν με αυτούς ώστε να μην αισθάνονται αδικημένοι
o η οικονομική επιβάρυνση για τους πολίτες θα είναι μηδενική και θα υποβοηθηθεί η οικονομία στην τρέχουσα κρίση,o ο κλάδος της οικοδομής θα πάρει ίσως μια μικρή ανάσα,
o θα αποφευχθούν όλες οι αρνητικές συνέπειες που ανέφερα παραπάνω (εξάπλωση πόλεων, μικρότερα διαμερίσματα, κτλ),
o το κράτος αναγνωρίζει για μια (πρώτη ;) φορά ένα λάθος του και βοηθά στην ανάκτηση της εμπιστοσύνης των πολιτών
Σημειώνεται ότι και η παραπάνω προτεινόμενη λύση δεν παύει να είναι μπαλώμα στην τρέχουσα, συγκεντρωτική και συνάμα αποσπασματική πολεοδομική νομοθεσία και σε καμία περίπτωση δεν μπορεί να υποκαταστήσει τον ουσιαστικό αστικό σχεδιασμό. Απλά βάζει πραγματικό τέρμα σε μια εκκρεμότητα, χωρίς να τιμωρεί ή να αδικεί τους πολίτες, και δημιουργεί μια ομαλότερη βάση για τον περαιτέρω ορθολογικότερο σχεδιασμό των πόλεων.

Κατόπιν ωρίμου(;) σκέψεως άλλαξα την προτεινόμενη λύση μου επί το απλούστερο. Μια - παραπλήσια - εναλλακτική λύση θα ήταν η εξής:

α) Κατάργηση της διάκρισης των στεγασμένων χώρων σε ημιυπαίθριους και μη (όπως ανωτέρω)

β) Αναλογική αύξηση των συντελεστών δόμησης ώστε να "καλύψουν" / συμπεριλάβουν και τους κλεισμένους ημιυπαίθριους. Οι ήδη κτισμένοι ημιυπαίθριοι (κλεισμένοι ή μη) θα συμπεριλαμβάνονται πλέον στον νόμιμα κτισμένο όγκο του κτηρίου όπως όλοι οι άλλοι χώροι. Όποιος ιδιοκτήτης θέλει τους κλείνει ή τους ανοίγει (έτσι εξισορροπείται η "αδικία" έναντι αυτών που ήθελαν να τους κλείσουν αλλά δεν το έκαναν).Οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες επωφελούνται από τον αυξημένο Συντελεστή Δόμησης και δίνεται ένα κίνητρο για την ανανέωση κάποιων παλαιών, γηρασμένων πολυκατοικιών.Η μόνη μου επιφύλαξη για αυτή τη δεύτερη λύση είναι ότι θα ήθελα να αποσυνδέσω τα δύο θέματα (δηλ. τους ημιυπαίθριους από τον Σ.Δ.). Με τη λογική ότι οι συντελεστές δόμησης θα πρέπει να αλλάζουν / καθορίζονται κατά περιοχές ή κατά ζώνες και όχι μαζικά παντού.

Ο καθορισμός των πολεδομικών όρων / κανονισμών (π.χ. συντελεστή δόμησης) δεν θα έπρεπε να μπαίνει σε "παζάρια" εξισορρόπησης αδικιών και γι' αυτό τον αποσυνέδεσα πλήρως από το θέμα των ημιυπαίθριων.

Ενάντια στα ταμπού της εκτός σχεδίου δόμησης-Against the taboos of building in unzoned and rural areas

Αθανάσιος Ζούλιας

αρχιτέκτων - πολεοδόμος

GREEK VERSION

Αφού απολάυσουμε το μαγευτικό αυτό τοπίο που βρίσκεται περίπου 1 ώρα μακρυά από το Πόρτο και ονομάζεται Douro με κύρια αγροτική δραστηριότητα τα αμπέλια, και το οποίο έχει πολλά κοινά χαρακτηριστικά με ελληνικά τοπία - πεζούλες κλπ - ας το παρατηρήσουμε από τη σκοπιά του δομημένου περιβάλλοντός του.

Στο σημείο 1 βλέπουμε ότι ο κύριος όγκος του οικισμού είναι αναπτυγμένος "καπάκι" σε μιά κορυφογραμμή !

Στο σημείο 2 παρατηρούμε ότι τα "εκτός σχεδίου" σπίτια είναι σαφώς διόροφα, και μεγαλύτερα των 200 τμ. με στεγασμένες βεράντες και το κυριώτερο κτισμένα ΚΑΠΑΚΙ στο τοπίο , δηλαδή καθισμένα στο φυσικό έδαφος (σε εδαφική έξαρση) και με ύψος πάνω από 7 μ . χωρίς καμμία εκσκαφή και προσπάθεια να "χωθούν" κάπου και να κρυφθούν.

Στην Ελλάδα κάποιες ασαφείς νομοθετικές διατάξεις εμβόλιμες στον 3212/2003 (σε άσχετο νομοσχέδιο μέρος του οποίου έχει καταργηθεί) σε συνδυασμό με την περιοριστκή υστερία κάποιων μυστηριωδών υπέρμαχων ΜΟΝΟ του φυσικού περιβάλλοντος (αγνοώντας το δομημένο περιβάλλον και το ανθρώπινο περιβάλλον), το τοπίο αυτό είναι ρητά απαγορευμένο να δημιουργηθεί !! Ετσι τα εκτός σχεδίου σπίτια σε ένα παρόμοιο ελληνικό τοπίο θα έπρεπε να είναι υπόσκαφα!! για να μην εξέχουν από καμμία εδαφική έξαρση. Μια ιδέα που πιθανά βγαίνει από κάποια στοιχεία ντόπιας αρχιτεκτονικής του περασμένου αιώνα για σταβλιά ζώων και είχε σχέση όχι τόσο με την προστασία του περιβάλλοντος αλλά την οικονομία του κτίσματος και την προστασία του από καιρικά φαινόμενα, και αν μη τι άλλο προοριζότανε για ζώα με ΄μικρό προσδόκιμο ζωής. Συμφωνούμε απόλυτα με την κατασκευή τέτοιων σπιτιών - σαν βιοκλιματικές κατασκευές που όμως είναι καθισμένες σε κάποια εδαφικά πλατώματα και με την προυπόθεση προστασίας τους από την ακτινοβολία του ραδονίου που σύμφωνα με αρκετούς βιοκλιματικούς επιστήμονες φαίνεται να υπάρχει έντονη στα ελληνικά εδάφη. Ομως στην πράξη , αυτές οι ανεγκέφαλες διατάξεις του 3212/2003 σε συνδυασμό πάντα με την υπέρβαση προς το δυσμενέστρο της εφαρμογής του από τις υπηρεσίες ,εχουν σαν αποτέλεσμα να οδηγούνται οι οικοδομούντες μετά το 2003 σε εκτεταμένες εκσκαφές του τοπίου και αφαίρεση χώματος (πολλές φορές σε ύψος πάνω από 8 μ !!), για να δημιουργήσουν πλάτωμα και να "χώσουν" το σπίτι μέσα. Ετσι όμως δημιουργείται ΑΝΗΚΕΣΤΟΣ βλάβη στο τοπίο αφού είναι σχεδό αδύνατο να επανέλθει στην φυσική του μορφή !!

Η ΕΡΜΗΝΕΙΑ ΤΟΥ ΤΟΠΙΟΥ
Φυσικά οι φίλοι του καλού κρασιού θα αναγνώρισαν την κοιλάδα του Douro (του χρυσού) στην περιοχή του Πόρτο, μια περιοχή που εδώ και δύο χιλιάδες χρόνια είναι συνδεδεμένη με τα κρασιά. Σήμερα τα κρασιά της είναι Ονομασίας ελεγχόμενης προέλευσης (DOURO DOC) και στις υπέροχες πλαγιές των λόφων της κοιλάδας ευδοκιμούν οι ποικιλίες Tinto και Touriga National από τις οποίες παράγονται τα περίφημα κρασιά Porto (Quinto do Noval, Quinto de la Rosa , Grahamis και τόσα άλλα). Διάσημα επίσης τα ξηρά κρασιά της - Ferreira, Quinta do cotto, Niepoort. Για περισσότερες πληροφορίες συνδεθείτε με ιστοσελίδα http://www.wineanorak.com/douro2004_1.htm

Το μυστικό της μοναδικότητας των κρασιών αυτών, οφείλεται στο μικροκλίμα της κοιλάδας. Προφυλαγμένη από ανέμους από τα βουνά του Marao, με τα ζεστά και ξηρά καλοκαίρια. Το σχιστολιθικό έδαφός της απορροφά την ζέστη της ημέρας και την εκπέμπει το βράδυ διατηρώντας μια σταθερή θερμοκρασία στα αμπέλια. Συγχρόνως η παρουσία του νερού και το υψόμετρο στις πλαγιές, εξασφαλίζει μια διακριτική δροσιά. Ο τουρισμός της που φθάνει με μικρά πλoιάρια κρουαζιέρας που ξεκινάνε από το Πόρτο μένει σε ξενοδοχεία ενδιαφέρουσας αρχιτεκτονικής και είναι προσανατολισμένος στην απόλαυση των κρασιών της και της φύσης. Με αυτά τα δεδομένα, μπορούμε να κατανοήσουμε και την λογική αυτού του αρμονικού παντρέματος του φυσικού, του δομημένου και του ανθρώπινου περιβάλλοντος που έχει σαν αποτέλεσμα το τοπίο που βλέπουμε. Το έδαφος στις πλαγιές είναι εξαιρετικά πολύτιμο για τις καλλιέργειες, οι άνθρωποι το σέβονται, κτίζουν τον οικισμό τους καπάκι στην κορυφογραμμή που είναι το λιγότερο εύφορο σημείο, ακουμπάνε τα “εκτός σχεδίου” σπίτια τους με σεβασμό στο έδαφος και το χώμα τους , χωρίς να το αφαιρούν για να χώσουν μέσα τα σπίτια και να τα κρύψουν από κάτι. Τέλος οι κάτοικοί της (το ανθρώπινο περιβάλλον) διατηρούν επί αιώνες τον αγροτικό χαρακτήρα της περιοχής και δεν ξεπουλάνε τα χωράφια τους για να κτισθούν «τουριστικές μεζονέττες». Τον όποιο τουρισμό τους τον κατευθύνουν σε συγκεκριμένα σημεία που όμως τα σχεδιάζουν με ιδιαίτερο αρχιτεκτονικό ενδιαφέρον. Ένα όμορφο τοπίο δεν είναι ποτέ αποτέλεσμα – ανεγκέφαλων, δογματικών κανονιστικών ρυθμίσεων που δήθεν ισχύουν παντού και πάντα. Πιστεύω ότι είναι υπόθεση προσεκτικού συνολικού σχεδιασμού τους από αρχιτέκτονες πολεοδόμους και αρχιτέκτονες τοπίου που θα προσπαθήσουν να βρούν την πολυπόθητη αρμονία μεταξύ του φυσικού, του δομημένου και του ανθρώπινου περιβάλλοντος κάθε συγκεκριμένης περιοχής.
-
-
-
ENGLISH VERSION

Against the taboos of building in unzoned and rural areas

By Ath.Zoulias – dr. architect – urbanist.

After enjoying this enchanting landscape, found about 1 hour away from Porto and named Douro, with vineyards as its main agricultural activity and many common characteristics with Greek landscapes – terraces etc.,- let us observe it from the angle of its built environment.

At point 1, we see that the main volume of the settlement is developed right on top of a ridgeline.

At point 2, we observe that the isolated houses built in the fields area are clearly 2-storey ones, larger than 200 sq.m., with roofed porches and above all, built on top of the landscape, that is, sitting on the natural ground (on a prominence) and with a height of more than 7m without any digging up and effort to have them “shoved” somewhere and hidden.

In Greece, some fuzzy legislative clauses inserted in Law 3212/2003 (in an unrelated bill, part of which has been abolished) combined with the restricting hysteria of some mysterious proponents of ONLY the natural environment (ignoring the built environment and the human environment) definitely prohibit this type of landscape from being created. So, houses in an unzoned or a rural area at a similar Greek landscape should be dug-in (!!) so as to not protrude from any ground prominence. An idea that probably stems from some elements of local architecture of the past century for animal stables, which had to do not as much with the protection of the environment as with the economy of the building and its protection from weather phenomena., and if not anything else, was intended for animals with a short life-expectancy. We absolutely agree with the construction of such houses – as bioclimatic constructions sitting on some flat ground - and under condition of their protection from radon radiation which according to several bioclimatic scientists seems to have a pronounced presence in Greek soils. Yet in practice, these brainless clauses of L. 3212/2003, always combined with the authorities’ tendency to overstep to the worse in their application, have as a result to lead those building after 2003 in extensive excavations and earth removal (many times at a height of more than 8m !!) in order to create a flat ground and “shove” the house inside it. But this creates an incurable damage to the landscape since it is almost impossible for it to come back to its natural shape!

INTERPRETATION OF THE LANDSCAPE

Naturally the friends of fine wine must have recognized the valley of the Douro (gold) in the area of Porto, an area connected to wine for 2 thousand years. Today, its wines have “protected designation of origin” (Douro Doc) and on the fabulous hill slopes of the valley, the Tinto and Touriga National varieties are grown, producing the famous Port wines (Quinto do Noval, Quinto de la Rosa, Grahamis and so many others). Its dry wines – Ferreira, Quinta do cotto, Niepoort – are also famous. For more information visit the webpage: http://www.wineanorak.com/douro2004_1.htm

The secret for the uniqueness of these wines lies in the valley’s microclimate. It is protected from the winds by the mountains of Marao and it has warm and dry summers. Its schistose ground absorbs the heat during the day and releases it during the night, keeping a study temperature for the vineyards. At the same time, the presence of water and the altitude of the slopes, provides a discrete coolness.

Tourism is centered on the enjoyment of the area’s wines and nature, with people arriving on small cruise-boats departing from Porto and staying in hotels of an interesting architecture. Taking these facts into account, we may comprehend the logic behind this harmonious of matching of the natural, the built and the human environment which results in the landscape we see.

The ground on the slopes is extremely valuable for cultivation, the people respect it, they build their settlement on top of the ridgeline which is the least fertile part, lay their “isolated houses” with respect on the ground and the earth, without removing it to shove the houses inside and hide them from something. Finally, its people (the human environment) have preserved the agrarian character of their area for centuries and do not sell off their fields to have “tourist maisonettes” built on them. Whatever tourism they may have, it is directed to particular spots designed with a special architectural interest.

A beautiful landscape is never the result of brainless, dogmatic regulatory rules which supposedly apply everywhere and always. I believe they are the result of careful, concerted crafting by architect planners and landscape architects who will try to find the much-desired harmony between the natural, the built and the human environment for each particular area.

UNIVERSAL DECLARATION OF HUMAN RIGHTS

KnowYourRights2008 dignity and justice for all of us Universal Declaration of Human Rights Preamble

Whereas recognition of the inherent dignity and of the equal and inalienable rights of all members of the human family is the foundation of freedom, justice and peace in the world, Whereas disregard and contempt for human rights have resulted in barbarous acts which have outraged the conscience of mankind, and the advent of a world in which human beings shall enjoy freedom of speech and belief and freedom from fear and want has been proclaimed as the highest aspiration of the common people, Whereas it is essential, if man is not to be compelled to have recourse, as a last resort, to rebellion against tyranny and oppression, that human rights should be protected by the rule of law, Whereas it is essential to promote the development of friendly relations between nations, Whereas the peoples of the United Nations have in the Charter reaffirmed their faith in fundamental human rights, in the dignity and worth of the human person and in the equal rights of men and women and have determined to promote social progress and better standards of life in larger freedom, Whereas Member States have pledged themselves to achieve, in cooperation with the United Nations, the promotion of universal respect for and observance of human rights and fundamental freedoms, Whereas a common understanding of these rights and freedoms is of the greatest importance for the full realization of this pledge, Now, therefore, The General Assembly, Proclaims this Universal Declaration of Human Rights as a common standard of achievement for all peoples and all nations, to the end that every individual and every organ of society, keeping this Declaration constantly in mind, shall strive by teaching and education to promote respect for these rights and freedoms and by progressive measures, national and international, to secure their universal and effective recognition and observance, both among the peoples of Member States themselves and among the peoples of territories under their jurisdiction.

Article 1 All human beings are born free and equal in dignity and rights. They are endowed with reason and conscience and should act towards one another in a spirit of brotherhood.

Article 2 Everyone is entitled to all the rights and freedoms set forth in this Declaration, without distinction of any kind, such as race, colour, sex, language, religion, political or other opinion, national or social origin, property, birth or other status. Furthermore, no distinction shall be made on the basis of the political, jurisdictional or international status of the country or territory to which a person belongs, whether it be independent, trust, non-self-governing or under any other limitation of sovereignty.

Article 3 Everyone has the right to life, liberty and security of person.

Article 4 No one shall be held in slavery or servitude; slavery and the slave trade shall be prohibited in all their forms.

Article 5 No one shall be subjected to torture or to cruel, inhuman or degrading treatment or punishment.

Article 6 Everyone has the right to recognition everywhere as a person before the law.

Article 7 All are equal before the law and are entitled without any discrimination to equal protection of the law. All are entitled to equal protection against any discrimination in violation of this Declaration and against any incitement to such discrimination.

Article 8 Everyone has the right to an effective remedy by the competent national tribunals for acts violating the fundamental rights granted him by the constitution or by law.

Article 9 No one shall be subjected to arbitrary arrest, detention or exile.

Article 10 Everyone is entitled in full equality to a fair and public hearing by an independent and impartial tribunal, in the determination of his rights and obligations and of any criminal charge against him.

Article 11 Everyone charged with a penal offence has the right to be presumed innocent until proved guilty according to law in a public trial at which he has had all the guarantees necessary for his defence. No one shall be held guilty of any penal offence on account of any act or omission which did not constitute a penal offence, under national or international law, at the time when it was committed. Nor shall a heavier penalty be imposed than the one that was applicable at the time the penal offence was committed.

Article 12 No one shall be subjected to arbitrary interference with his privacy, family, home or correspondence, nor to attacks upon his honour and reputation. Everyone has the right to the protection of the law against such interference or attacks.

Article 13 Everyone has the right to freedom of movement and residence within the borders of each State. Everyone has the right to leave any country, including his own, and to return to his country.

Article 14 Everyone has the right to seek and to enjoy in other countries asylum from persecution. This right may not be invoked in the case of prosecutions genuinely arising from non-political crimes or from acts contrary to the purposes and principles of the United Nations.

Article 15 Everyone has the right to a nationality. No one shall be arbitrarily deprived of his nationality nor denied the right to change his nationality.

Article 16 Men and women of full age, without any limitation due to race, nationality or religion, have the right to marry and to found a family. They are entitled to equal rights as to marriage, during marriage and at its dissolution. Marriage shall be entered into only with the free and full consent of the intending spouses. The family is the natural and fundamental group unit of society and is entitled to protection by society and the State.

Article 17 Everyone has the right to own property alone as well as in association with others. No one shall be arbitrarily deprived of his property.

Article 18 Everyone has the right to freedom of thought, conscience and religion; this right includes freedom to change his religion or belief, and freedom, either alone or in community with others and in public or private, to manifest his religion or belief in teaching, practice, worship and observance.

Article 19 Everyone has the right to freedom of opinion and expression; this right includes freedom to hold opinions without interference and to seek, receive and impart information and ideas through any media and regardless of frontiers.

Article 20 Everyone has the right to freedom of peaceful assembly and association. No one may be compelled to belong to an association.

Article 21 Everyone has the right to take part in the government of his country, directly or through freely chosen representatives. Everyone has the right to equal access to public service in his country. The will of the people shall be the basis of the authority of government; this will shall be expressed in periodic and genuine elections which shall be by universal and equal suffrage and shall be held by secret vote or by equivalent free voting procedures.

Article 22 Everyone, as a member of society, has the right to social security and is entitled to realization, through national effort and international co-operation and in accordance with the organization and resources of each State, of the economic, social and cultural rights indispensable for his dignity and the free development of his personality.

Article 23 Everyone has the right to work, to free choice of employment, to just and favourable conditions of work and to protection against unemployment. Everyone, without any discrimination, has the right to equal pay for equal work. Everyone who works has the right to just and favourable remuneration ensuring for himself and his family an existence worthy of human dignity, and supplemented, if necessary, by other means of social protection. Everyone has the right to form and to join trade unions for the protection of his interests.

Article 24 Everyone has the right to rest and leisure, including reasonable limitation of working hours and periodic holidays with pay.

Article 25 Everyone has the right to a standard of living adequate for the health and well-being of himself and of his family, including food, clothing, housing and medical care and necessary social services, and the right to security in the event of unemployment, sickness, disability, widowhood, old age or other lack of livelihood in circumstances beyond his control. Motherhood and childhood are entitled to special care and assistance. All children, whether born in or out of wedlock, shall enjoy the same social protection.

Article 26 Everyone has the right to education. Education shall be free, at least in the elementary and fundamental stages. Elementary education shall be compulsory. Technical and professional education shall be made generally available and higher education shall be equally accessible to all on the basis of merit. Education shall be directed to the full development of the human personality and to the strengthening of respect for human rights and fundamental freedoms. It shall promote understanding, tolerance and friendship among all nations, racial or religious groups, and shall further the activities of the United Nations for the maintenance of peace. Parents have a prior right to choose the kind of education that shall be given to their children.

Article 27 Everyone has the right freely to participate in the cultural life of the community, to enjoy the arts and to share in scientific advancement and its benefits. Everyone has the right to the protection of the moral and material interests resulting from any scientific, literary or artistic production of which he is the author.

Article 28 Everyone is entitled to a social and international order in which the rights and freedoms set forth in this Declaration can be fully realized.

Article 29 Everyone has duties to the community in which alone the free and full development of his personality is possible. In the exercise of his rights and freedoms, everyone shall be subject only to such limitations as are determined by law solely for the purpose of securing due recognition and respect for the rights and freedoms of others and of meeting the just requirements of morality, public order and the general welfare in a democratic society. These rights and freedoms may in no case be exercised contrary to the purposes and principles of the United Nations.

Article 30 Nothing in this Declaration may be interpreted as implying for any State, group or person any right to engage in any activity or to perform any act aimed at the destruction of any of the rights and freedoms set forth herein. Copyright, United Nations, UNRIC, 2008 Terms of Use Privacy Notice Copyrights

ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΕΙΣ ΓΙΑ ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΥΣ ΣΤΑ ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΟΙΚΟΠΕΔΑ

Στην εβδομαδιαία έκδοση της ΚΑΘΗΜΕΡΙΝΗΣ (6-8-2008) υπάρχει δημοσίευση για την απόφαση του Ευρωπαικού Δικαστηρίου 6/12/2007 που κατέστει τελεσίδικη στις 2/6/2008 και σύμφωνα με την οποία το Ευρωπαικό Δικαστήριο Αθρωπίνων Δικαιωμάτων (ΕΔΑΔ) έκρινε ότι η εκ των ΥΣΤΕΡΩΝ επιβολή περιοριστικών όρων δόμησης σε εκτός σχεδίου άρτιες και οικοδομήσιμες ιδιοκτησίες, απαξιώνει νομίμως αποκτηθέντα περιουσιακά στοιχεία. Το Ευρωπαικό Δικαστήριο επελήφθη της υπόθεσης με την υπ'αριθμ. 14216/2003 προσφυγή κατά του ελληνικού δημοσίου που κατέθεσε η εταιρεία "Ζάντε Μαραθονήσι ΑΕ" για μιά περιοχή που αγόρασε το 1972 στην εκτός σχεδίου περιοχή Μαραθονήσι στη Ζάκυνθο για τουριστική αξιοποίηση με βάση τους ισχύοντες όρους δόμησης. Ακολούθησε η προσφιλής στο ελληνικό δημόσιο μέθοδος συνεχών περιοριστικών μέτρων που τελικά απαγόρευσαν κάθε δυνατότητα δόμησης. Επισημαίνω ότι στο εθνικό χωροταξικό τονίσθηκε η έννοια της ασφάλειας δικαίου για κάθε επένδυση και παρά τις επιθέσεις που υπέστη, η έννοια αυτή πέρασε στο κείμενο του Νόμου μας. Η υπόθεση αυτή είναι ιστορικής σημασίας και ανοίγει τον δρόμο για την δικαίωση αναρίθμητων ιδιοκτητών που επλήγησαν απο ΜΕΤΑΓΕΝΕΣΤΕΡΕΣ νομοθετικές διατάξεις και ρυθμίσεις εις βάρος των ιδιοκτησιών ΧΩΡΙΣ την πρόνοια μεταβατικών διατάξεων. ( Σαν παράδειγμα αναφέρω τα κτίσματα σε κορυφογραμμή που έχουν κτισθεί ΜΕ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΗ ΑΔΕΙΑ πριν από την ισχύ του 3212/2003 και για τα οποία δεν υπάρχει ρητή μεταβατική νομοθετική μνεία προστασίας τους με αποτέλεσμα να υπάρχει σύγχυση για την νομιμότητά τους, για τις ιδιοκτησίες σε οροπέδιο που τις συγχέουν με τις ιδιοκτησίες σε κορυφογραμμές υδατοκρίτες, για το θέμα των όρων δόμησης στις εντός και εκτός σχεδίου περιοχές που διαρκώς μεταβάλλονται επί το δυσμενέστερο για τους ιδιοκτήτες , για δήθεν περιοχές φυσικού κάλλους σε ξεροβούνια που ανακαλύπτονται μεταγενέστρα μιάς δόμησης και χιλιάδες άλλες περιπτώσεις ) .