Για μια διαχείριση του προβλήματος στα πλαίσια της ισχύουσας νομοθεσίας και των συνταγματικών αρχών .
Του Αθ.Ζούλια, Δρ. αρχιτέκτονα - πολεοδόμου
Στα πλαίσια των πολύκροτων και αέναων συζητήσεων την περίοδο αυτή για το θέμα της «τακτοποίησης» του προβλήματος των ημιυπαιθρίων χώρων (ΗΥ) σε συνδυασμό με την συμβολή τους στην επίλυση της δομικής οικονομικής κρίσης της Ελλάδας , θα προσπαθήσω να διατυπώσω κάποιες επισημάνσεις με βάση την ισχύουσα πολεοδομική νομοθεσία και στα πλαίσια των συνταγματικών αρχών της χώρας μας.
Αν ξεκινήσουμε από το άρθρο 2 του Ν.1577 (ΦΕΚ 210/Α/85), όπως ισχύει σήμερα θα βρούμε τον ορισμό του ΗΥ σαν τον « … στεγασμένο χώρο του κτιρίου, του οποίου η μία τουλάχιστον πλευρά είναι ανοικτή προς τον κοινόχρηστο χώρο ή τους ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου ……..και οι υπόλοιπες πλευρές του ορίζονται από τοίχους ή κατακόρυφα φέροντα ή μη στοιχεία και χρησιμοποιείται για την μετακίνηση ή προσωρινή παραμονή ανθρώπων».
Η συνήθης «αυθαιρεσία» στην περίπτωση αυτών των χώρων είναι το κλείσιμο της ανοικτής πλευράς και η αλλαγή χρήσης του σε χώρο μόνιμης παραμονής των ανθρώπων.
Το ΥΠΕΧΩΔΕ με βάση τα στοιχεία του μας πληροφορεί ότι ξεπερνούν το ένα εκατομμύριο οι κλειστοί Ημιυπαίθριοι χώροι και έχει ανακοινώσει την πρόθεσή του να τακτοποιήσει το θέμα αυτό συνδυάζοντάς το με φοροεισπρακτικά μέτρα που θα λύσουν (!) το οικονομικό πρόβλημα της Ελλάδας στα πλαίσια της παγκόσμιας οικονομικής κρίσης. Οι περισσότεροι δείχνουν να αποδέχονται την διαδικασία αυτή, ενώ κάποιες φωνές υποστηρίζουν ότι δεν είναι δυνατή η οικονομική τακτοποίηση χωρίς την πολεοδομική τακτοποίηση και το πρόβλημα διαιωνίζεται με αέναες συζητήσεις. Στα πλαίσια αυτών των συζητήσεων καταθέτω κάποιες σκέψεις μου για την επίλυση αυτού του προβλήματος στα πλαίσια της ισχύουσας νομοθεσίας και των συνταγματικών αρχών.
Α. Στο άρθρο 7 του Ν. 1577/85 (ΓΟΚ) και στην παράγραφο (ιστ), καθορίζεται ότι σε περίπτωση κατασκευής κτιρίων ,με εξωτερικές τοιχοποιίες από λιθοδομή με πάχος πλέον ή ίσον των 0,50 εκ. η επιφάνεια του τοίχου ΔΕΝ μετρά στον ΣΔ. Παρόμοιες απαλλαγές ισχύουν και στις παραγράφους (ιγ) και (ιδ) για θέματα θερμομόνωσης και τοποθέτησης παθητικών ηλιακών συστημάτων.
Όλες αυτές οι πολύ σωστές απαλλαγές που ισχύουν και συμβάλλουν στην βελτίωση της ποιότητας των κτιρίων πρόκειται και πρέπει να επεκταθούν και για την κατασκευή αρχιτεκτονικών βιοκλιματικών λύσεων σε κτίρια καθώς και ενσωμάτωσης φωτοβολταικών κλπ συστημάτων που θα συμβάλλουν στην βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης των κτιρίων. Στα πλαίσια των απαραίτητων διατάξεων και συμπληρώσεων της νομοθεσίας, νομίζω ότι πλέον για λόγους συνταγματικής ισότητας αλλά και απλοποίησης των διαδικασιών θα πρέπει να επεκταθεί η απαλλαγή από την προσμέτρηση στον ΣΔ και στις εξωτερικές περιμετρικές τοιχοποιίες από οποιοδήποτε υλικό.
Με τον τρόπο αυτό, χωρίς να αυξηθεί ούτε ένα χιλιοστό ο υπάρχων όγκος του κτιρίου και το ιδεατό στερεό του ( αφού οι ημιυπαίθριοι και οι τοίχοι έχουν ούτως ή άλλως μετρήσει σ’ αυτόν) , θα μπορεί με μια απλή και σύντομη διαδικασία επανα-υπολογισμού των προσμετρουμένων στον ΣΔ επιφανειών στο Διάγραμμα κάλυψης να καθορίζονται επιτέλους για όλα τα κτίρια με τον ίδιο τρόπο οι ωφέλιμες κατοικήσιμες και βοηθητικής χρήσης καθαρές επιφάνειες κάθε κτιρίου. Σ’αυτές θα είναι δυνατόν να προσμετρηθούν και οι επιφάνειες κάποιων ΗΥ που έχουν μετατραπεί ή μετατρέπονται ενδεχομένως και προαιρετικά για κάθε περίπτωση σε κλειστούς και μόνιμους ή ακόμα καλύτερα σε χώρους που θα ανοίγουν ή θα κλείνουν ανάλογα με τις καιρικές συνθήκες και τις επιθυμίες των κατοίκων τους, που βέβαια είναι και οι αρμοδιότεροι να κρίνουν ποιοί χώροι βελτιώνουν πραγματικά τις συνθήκες ζωής τους.
Η απλή στην εφαρμογή της αυτή πρόταση θα έχει τις παρακάτω θετικές επιδράσεις.
Α. Ταυτοποίηση των καθαρών ωφέλιμων και κατοικήσιμων επιφανειών, κυρίων και βοηθητικών, των κτιρίων σε όλα τα επίπεδα, τους φορείς και τις υπηρεσίες. Θα υπάρχει ταυτότητα του κάθε κτιρίου με τα πραγματικά τετραγωνικά του.
Β. Αναθέρμανση της δραστηριότητας έκδοσης αδειών, αφού εκατομμύρια ιδιοκτητών θα προχωρήσουν στην πολεοδομική τακτοποίηση και επαναυπολογισμό των επιφανειών των κτιρίων τους. Στα πλαίσια αυτής της δραστηριότητας θα μπορούν να ενταχθούν και οι ενεργειακές και βιοκλιματικές βελτιώσεις των κτιρίων.
Γ. Αύξηση των εσόδων του κράτους από τις φορολογικές εισφορές για την έκδοση των αδειών καθώς και την νόμιμη πλέον εισφορά τακτοποίησης για τους υπάρχοντες ημιυπαίθριους.
Παράλληλα, στα πλαίσια του νέου νόμου με τις μεταρρυθμίσεις για την πολεοδομική νομοθεσία που έχει επαγγελθεί τουλάχιστον προ τετραετίας, θα πρέπει να αντιμετωπισθεί το θέμα των ΗΥ σαν στοιχείο πλέον του κτιριοδομικού κανονισμού.
Η απλή στην εφαρμογή της αυτή πρόταση θα έχει τις παρακάτω θετικές επιδράσεις.
Α. Ταυτοποίηση των καθαρών ωφέλιμων και κατοικήσιμων επιφανειών, κυρίων και βοηθητικών, των κτιρίων σε όλα τα επίπεδα, τους φορείς και τις υπηρεσίες. Θα υπάρχει ταυτότητα του κάθε κτιρίου με τα πραγματικά τετραγωνικά του.
Β. Αναθέρμανση της δραστηριότητας έκδοσης αδειών, αφού εκατομμύρια ιδιοκτητών θα προχωρήσουν στην πολεοδομική τακτοποίηση και επαναυπολογισμό των επιφανειών των κτιρίων τους. Στα πλαίσια αυτής της δραστηριότητας θα μπορούν να ενταχθούν και οι ενεργειακές και βιοκλιματικές βελτιώσεις των κτιρίων.
Γ. Αύξηση των εσόδων του κράτους από τις φορολογικές εισφορές για την έκδοση των αδειών καθώς και την νόμιμη πλέον εισφορά τακτοποίησης για τους υπάρχοντες ημιυπαίθριους.
Παράλληλα, στα πλαίσια του νέου νόμου με τις μεταρρυθμίσεις για την πολεοδομική νομοθεσία που έχει επαγγελθεί τουλάχιστον προ τετραετίας, θα πρέπει να αντιμετωπισθεί το θέμα των ΗΥ σαν στοιχείο πλέον του κτιριοδομικού κανονισμού.
Η εξαιρετική πρόταση του ΣΑΔΑΣ-ΠΕΑ όπως διατυπώθηκε πρόσφατα από τον Πρόεδρό του σχετικά με την πάγια θέση του ΣΑΔΑΣ για το ιδεατό στερεό προτείνει ότι «πρέπει όλες οι διακρίσεις σε χώρους μέσα στο κτίριο να καταργηθούν, όπως και και η έννοια του συντελεστή δόμησης. Αντί αυτών να θεσμοθετηθεί το “ιδεατό στερεό”, δηλαδή ένας συγκεκριμένος όγκος κτιρίου στον οποίο ο μηχανικός θα εφαρμόζει ελεύθερα τον κτιριοδομικό κανονισμό. Εντός του όγκου αυτού το κράτος δεν θα αναμειγνύεται περισσότερο.»
Οι απαραίτητες μεταβολές στον κτιριοδομικό κανονισμό ( που θα αποφασισθούν με την βαρύνουσα συμμετοχή αρχιτεκτόνων και πολεοδόμων) θα μπορούν ενδεχομένως να καθορίζουν ότι σε κάθε κτίριο θα υπάρχουν υποχρεωτικά διάσπαρτοι σε ορόφους υπαίθριοι ή και πραγματικοί ημιυπαίθριοι χώροι κατάλληλοι για την υπαίθρια παραμονή ανθρώπων που θα είναι απαραίτητα στοιχεία της ογκοπλαστικής διαμόρφωσης των κτιρίων, έτσι ώστε να ξεφεύγουν από τα σημερινά γραμμικά περιμετρικά μπαλκονάκια.
Τέλος πρέπει να επισημάνω ότι στο Zoning resolution of the city of New York σαν floor area για τον υπολογισμό του Floor Area Ratio (FAR) - παρεμφερές του δικού μας ΣΔ, διαπιστώνουμε ότι ΔΕΝ μετράνε στον υπολογισμό οι επιφάνειες των μηχανολογικών, οι χώροι του ανελκυστήρα και των κλιμακοστασίων, οι ανοικτές βεράντες και φυσικά τα υπόγεια cellars. Επίσης δεν μετράνε οι χώροι στάθμευσης ακόμα και αν βρίσκονται μέχρι 23 feet πάνω από το διαμορφωμένο έδαφος. (βλέπε DEPARTMENT OF CITY PLANNING OF NEW YORK CITY - Zoning Glossary of the zoning resolution).
Παρόμοιες διατάξεις υπάρχουν και στην Γαλλία, όπου επίσης δεν μετράνε τα κλιμακοστάσια, οι ανελκυστήρες,οι κατακόρυφοι και οριζόντιοι μηχανολογικοί αγωγοί ακόμα και οι τοίχοι !! μέχρι του ποσοστού 5%
ΑΚΟΛΟΥΘΟΥΝ ΑΠΟΨΕΙΣ ΤΡΙΤΩΝ ΓΙΑ ΤΟ ΙΔΙΟ ΘΕΜΑ
2009-07-15 Από το blog «Παρατηρήσεις»: http://paratiriseis.blogspot.com/
από τον Ν. Μάντζαρη - Περιβαλλοντολόγο - Πολεοδόμο
------------------------------------------------------------------------
(1) Η στάση Πολιτείας και πολιτών έναντι του νόμου. Απορίες...
- Η νομοθεσία γενικώς, και η πολεοδομική ειδικότερα, πρέπει να αποτελεί έκφραση της συνισταμένης θέλησης των πολιτών και της κοινής περί δικαίου αίσθησης ή μέσο παγίδευσης των πολιτών;
- Η στάση των πολιτών έναντι του νόμου και ειδικά έναντι της πολύπαθης πολεοδομικής νομοθεσίας βελτιώνεται με το εφεύρημα των ημιυπαίθριων και με την ως και σήμερα αντιμετώπιση / τακτοποίησή του από την πολιτεία; Δηλ., οι πολίτες μετά από όλες τις σχετικές μεθοδεύσεις θα δείχνουν από εδώ και μπρος μεγαλύτερο ή μικρότερο σεβασμό έναντι του νόμου;
- Οι αποκαλούμενες «πολεοδομίες» (μηδαμινή σχέση έχει το έργο τους καθώς και οι εργαζόμενοι σε αυτές με τον πολεοδομικό σχεδιασμό) πόσους επιτόπιους ελέγχους έκαναν τα τελευταία 20 χρόνια (δηλ. όχι απλά έλεγχο σχεδίων και πιστοποιητικών από το γραφείο τους);
- Η διοίκηση είχε την εντύπωση ότι αυτή η μακροχρόνια παράδοση μη ελέγχου (τυχαία ή ηθελημένη) θα πέρναγε με κάποιο μαγικό τρόπο ...απαρατήρητη από τους εμπλεκόμενους στην οικοδομή και δεν θα επηρέαζε τη συμπεριφορά τους;
- Το «πρόβλημα» των παράνομα κλεισμένων ημιυπαίθριων προέκυψε ως εκ θαύματος; Ακόμη και αν η πολιτεία έχει φροντίσει κατά παράδοση να μην κάνει επιτόπιους ελέγχους στις οικοδομές, ήταν αδύνατον να προβλέψει τη δημιουργία του προβλήματος από τη στιγμή που νομοθετικά άνοιγε αυτό το «παραθυράκι»;
- Άκουσαν ποτέ οι κυβερνώντες για την Ανάλυση Κανονιστικών Επιπτώσεων (Regulatory Impact Assessment) ως πολύτιμο εργαλείο στοχασμού περί των προτεινόμενων κανονιστικών ρυθμίσεων; Βέβαια, τέτοιες, δυτικότροπες παραξενιές –όταν εφαρμόζονται σωστά– έχουν το μειονέκτημα να περιορίζουν την ευχέρεια / αυθαιρεσία του εκάστοτε άρχοντα να νομοθετεί κατά την αποκλειστική βούλησή Του... Συνειδητοποιείται έστω και σήμερα το υψηλότατο κόστος της νομοθέτησης στο πόδι, εν κρυπτώ και αφ’ υψηλού ή η Πολιτεία εξακολουθεί να κάνει τα ίδια σφάλματα;
- Οι Εκθέσεις του Συνηγόρου του Πολίτη και του Επιθεωρητή Δημόσιας Διοίκησης που κάνουν διαρκείς αναφορές σε διαφθορά και κακοδιοίκηση στις αποκαλούμενες «πολεοδομίες» πως αξιοποιήθηκαν από τα ανώτερα κλιμάκια της πολιτείας και σε τι διορθωτικές δράσεις οδήγησαν; Είναι άσχετα τα ευρήματα αυτών των εκθέσεων με την ποιότητα της νομοθεσίας που καλούνται να εφαρμόσουν τα «πολεοδομικά γραφεία»;
- Η στάση των πολιτών έναντι του νόμου και ειδικά έναντι της πολύπαθης πολεοδομικής νομοθεσίας βελτιώνεται με το εφεύρημα των ημιυπαίθριων και με την ως και σήμερα αντιμετώπιση / τακτοποίησή του από την πολιτεία; Δηλ., οι πολίτες μετά από όλες τις σχετικές μεθοδεύσεις θα δείχνουν από εδώ και μπρος μεγαλύτερο ή μικρότερο σεβασμό έναντι του νόμου;
- Οι αποκαλούμενες «πολεοδομίες» (μηδαμινή σχέση έχει το έργο τους καθώς και οι εργαζόμενοι σε αυτές με τον πολεοδομικό σχεδιασμό) πόσους επιτόπιους ελέγχους έκαναν τα τελευταία 20 χρόνια (δηλ. όχι απλά έλεγχο σχεδίων και πιστοποιητικών από το γραφείο τους);
- Η διοίκηση είχε την εντύπωση ότι αυτή η μακροχρόνια παράδοση μη ελέγχου (τυχαία ή ηθελημένη) θα πέρναγε με κάποιο μαγικό τρόπο ...απαρατήρητη από τους εμπλεκόμενους στην οικοδομή και δεν θα επηρέαζε τη συμπεριφορά τους;
- Το «πρόβλημα» των παράνομα κλεισμένων ημιυπαίθριων προέκυψε ως εκ θαύματος; Ακόμη και αν η πολιτεία έχει φροντίσει κατά παράδοση να μην κάνει επιτόπιους ελέγχους στις οικοδομές, ήταν αδύνατον να προβλέψει τη δημιουργία του προβλήματος από τη στιγμή που νομοθετικά άνοιγε αυτό το «παραθυράκι»;
- Άκουσαν ποτέ οι κυβερνώντες για την Ανάλυση Κανονιστικών Επιπτώσεων (Regulatory Impact Assessment) ως πολύτιμο εργαλείο στοχασμού περί των προτεινόμενων κανονιστικών ρυθμίσεων; Βέβαια, τέτοιες, δυτικότροπες παραξενιές –όταν εφαρμόζονται σωστά– έχουν το μειονέκτημα να περιορίζουν την ευχέρεια / αυθαιρεσία του εκάστοτε άρχοντα να νομοθετεί κατά την αποκλειστική βούλησή Του... Συνειδητοποιείται έστω και σήμερα το υψηλότατο κόστος της νομοθέτησης στο πόδι, εν κρυπτώ και αφ’ υψηλού ή η Πολιτεία εξακολουθεί να κάνει τα ίδια σφάλματα;
- Οι Εκθέσεις του Συνηγόρου του Πολίτη και του Επιθεωρητή Δημόσιας Διοίκησης που κάνουν διαρκείς αναφορές σε διαφθορά και κακοδιοίκηση στις αποκαλούμενες «πολεοδομίες» πως αξιοποιήθηκαν από τα ανώτερα κλιμάκια της πολιτείας και σε τι διορθωτικές δράσεις οδήγησαν; Είναι άσχετα τα ευρήματα αυτών των εκθέσεων με την ποιότητα της νομοθεσίας που καλούνται να εφαρμόσουν τα «πολεοδομικά γραφεία»;
(2) Ιστορική αναδρομή. Εξηγήσεις...
- Φαίνεται ότι το εφεύρημα των ημιυπαίθριων (από το 1985 που πρωτο-εισήχθη) και το γεγονός ότι η Πολιτεία έκανε τα στραβά μάτια στον τρόπο εφαρμογής του ήταν ένα (ημί-)μέτρο προς την σωστή κατά τα άλλα κατεύθυνση της βελτίωσης της ποιότητας ζωής των πολιτών και τον περιορισμό της αύξησης του κόστους της οικοδομής. Δηλ. η πολιτεία άνοιξε στους πολίτες (μηχανικούς και αγοραστές) ένα παραθυράκι προκειμένου να αυξήσουν τον κατοικήσιμο χώρο των οικιών τους αλλά το έκανε με τρόπο πλάγιο, σαν να ντρεπόταν να παραδεχθεί τα προηγούμενα λάθη της και ευθέως να τα αποσύρει. Αντί για ημί-μετρα και παραθυράκια θα ήταν προτιμότερο να είχε γίνει μια ανοιχτή δημόσια συζήτηση για το θέμα και να είχαν ληφθεί ξεκάθαρες αποφάσεις, ακόμη κι αν υπήρχαν οι μόνιμα διαμαρτυρόμενοι. Δηλ. θα ήταν προτιμότερο να μην είχε εφευρεθεί η πατέντα των ημιυπαίθριων και απλά να είχαν αυξηθεί σε ένα μικρό αντίστοιχο ποσοστό οι Συντελεστές Δόμησης.
- Οι πολίτες, είδαν την πολιτεία να τους κλείνει το μάτι και εκμεταλλεύτηκαν τη ρύθμιση αυτή. Τόσο οι μηχανικοί – κατασκευαστές, βγάζοντας ένα επιπλέον κέρδος από τις κατασκευές και μετακυλίωντας την ευθύνη στους αγοραστές όσο και οι τελευταίοι. Άλλες φορές η πρωτοβουλία ήταν του μηχανικού, άλλες του αγοραστή. Φαντάζομαι τις περισσότερες φορές των μηχανικών που έχουν μεγαλύτερη άνεση με τις σχετικές έννοιες και πρώτα κατασκευάζουν και μετά πωλούν τα περισσότερα διαμερίσματα. Άλλωστε, πως μπορεί να δικαιολογηθεί η παρουσία π.χ. καλοριφέρ συνδεδεμένων με το κεντρικό σύστημα θέρμανσης στους ημιυπαίθριους χωρίς πρωτοβουλία του κατασκευαστή;
- Στην εξήγηση αυτή (ότι η πολιτεία έκλεισε το μάτι στους πολίτες ωθώντας τους να παρανομήσουν) συνηγορεί και το γεγονός ότι, όπως στην πράξη αποδεικνύεται, ο πραγματικός ημι-υπαίθριος ελάχιστη αξία έχει για τους πολίτες καθώς ελάχιστη είναι η προσφορά και ζήτηση για τέτοιους χώρους! Αν πραγματικά υπήρχε ανάγκη οι πολίτες δεν θα τους έκλειναν! Η βασική ανάγκη των πολιτών ήταν για μεγαλύτερα, πιο άνετα διαμερίσματα. Αυτή λοιπόν την ανάγκη ήρθε να καλύψει η πολιτεία αλλά με τρόπο έμμεσο και δειλό, μετακυλίωντας και αυτή την ευθύνη στους πολίτες.
- Στην εξήγηση αυτή (ότι η πολιτεία έκλεισε το μάτι στους πολίτες ωθώντας τους να παρανομήσουν) συνηγορεί και το γεγονός ότι, όπως στην πράξη αποδεικνύεται, ο πραγματικός ημι-υπαίθριος ελάχιστη αξία έχει για τους πολίτες καθώς ελάχιστη είναι η προσφορά και ζήτηση για τέτοιους χώρους! Αν πραγματικά υπήρχε ανάγκη οι πολίτες δεν θα τους έκλειναν! Η βασική ανάγκη των πολιτών ήταν για μεγαλύτερα, πιο άνετα διαμερίσματα. Αυτή λοιπόν την ανάγκη ήρθε να καλύψει η πολιτεία αλλά με τρόπο έμμεσο και δειλό, μετακυλίωντας και αυτή την ευθύνη στους πολίτες.
(3) Η τρέχουσα ρύθμιση / «τακτοποίηση». Πολεοδομικές επιπτώσεις:
- Το γεγονός ότι η ρύθμιση αυτή προέκυψε την παρούσα στιγμή που το ελληνικό δημόσιο έχει ουσιαστικά πτωχεύσει εξηγεί από μόνο του τη λογική της και το στόχο της. Είναι λάθος όμως η πολιτική γης να υπηρετεί τη -στενά νοούμενη- οικονομική πολιτική και μόνο. Η πολιτική γης και η πολεοδομική πολιτική έχουν από μόνες τους αξία και άλλους, συγκεκριμένους στόχους να επιτύχουν, όπως τη βελτίωση του επιπέδου διαβίωσης των πολιτών, την εξασφάλιση ασφαλούς, ποιοτικής και οικονομικά προσιτής στέγασης, κ.ο.κ. Παρακάμπτεται το γεγονός ότι με την τρέχουσα ρύθμιση τιμωρούνται μόνο οι αγοραστές και όχι και οι κατασκευαστές (πολιτικοί μηχανικοί οι περισσότεροι...) και ερχόμαστε στην πολεοδομική ουσία, δηλαδή πέρα από το οικονομικό κομμάτι:
- Σκέφτηκε κανείς την επίδραση της τρέχουσας ρύθμισης / τακτοποίησης στην ανάπτυξη των πόλεων; Με την τρέχουσα ρύθμιση, το εφεύρημα των ημιυπαίθριων διατηρείται, και απλώς τίθενται κάποιοι επιπλέον περιορισμοί στη χρήση του. Από την άλλη, μια σειρά χώρων που πριν δεν προσμετρούνταν στο Συντελεστή Δόμησης (π.χ. κλειστοί χώροι στάθμευσης) τώρα θα προσμετρούνται. Ταυτόχρονα όμως οι Συντελεστές Δόμησης παραμένουν σταθεροί. Άρα, ουσιαστικά περιορίζονται οι οικοδομήσιμοι χώροι εντός των πόλεων και αυτό θα έχει ως αποτέλεσμα:
o να ασκείται ακόμη μεγαλύτερη πίεση για την περαιτέρω εξάπλωση των πόλεων προς τα έξω (urban sprawl)
o να αυξάνεται η τάση για δημιουργία ακόμη μικρότερων διαμερισμάτων δυσχεραίνοντας τις συνθήκες διαβίωσης για μεγάλο μέρος του πληθυσμού,
o να τίθεται ένα ακόμη αντικίνητρο στην ανανέωση του υπάρχοντος «στοκ (πολυ-)κατοικιών» που σταδιακά γηράσκουν και να αυξάνεται οριακά η αξία των ήδη κτισμένων κατοικιών έναντι των νέων.o να αυξάνεται περαιτέρω το κόστος των κατοικιών / διαμερισμάτων το οποίο είναι ήδη δυσθεώρητα υψηλό στη χώρα μας
o να διαιωνίζεται το πρόβλημα στις νέες κατασκευές, έστω σε μικρότερο βαθμό.Σκέφτηκε κανείς τις συνέπειες όλων των ανωτέρω;
- Παραπάνω έβαλα τη λέξη «πρόβλημα» μέσα σε εισαγωγικά. Κι αυτό γιατί ισχυρίζομαι πως –ανεξαρτήτως των προθέσεων και σκέψεων της πολιτείας- το κλείσιμο των ημιυπαίθριων είναι εν πολλοίς ένα ψευδοπρόβλημα. Ουσιαστικά αναφερόμαστε σε νομίμως χτισμένους έτσι κι αλλιώς χώρους και η μόνη παρατυπία είναι ότι έχει κλειστεί ή χτιστεί και η τέταρτη (εξωτερική) πλευρά τους. Ο όγκος του κτίσματος όμως παραμένει ο ίδιος, οι ανοιχτοί / ακάλυπτοι χώροι ίδιοι, η σκιά που δημιουργεί το κτήριο στο δρόμο δεν αλλάζει, άρα ποιο το ουσιαστικό πρόβλημα; Εν τέλει, με βάση τα όσα ανέφερα παραπάνω, το κλείσιμο των ημιυπαίθριων δεν ήταν πρόβλημα αλλά ήταν λύση. Το πρόβλημα ήταν και είναι οι υπαρκτές, ουσιαστικές, κοινωνικές ανάγκες για αξιοπρεπή στέγαση και κατοικία και όχι η απεγνωσμένη αναζήτηση πολεοδομικών παρατυπιών και λεπτομερειών.
- Άλλωστε, ποιόν σημαντικό σκοπό εξυπηρετεί η πολιτεία με το να ρυθμίζει την εσωτερική διαρρύθμιση μιας κατοικίας;
(4) Δύο εναλλακτικές λύσεις στην τρέχουσα κατάσταση
o να διαιωνίζεται το πρόβλημα στις νέες κατασκευές, έστω σε μικρότερο βαθμό.Σκέφτηκε κανείς τις συνέπειες όλων των ανωτέρω;
- Παραπάνω έβαλα τη λέξη «πρόβλημα» μέσα σε εισαγωγικά. Κι αυτό γιατί ισχυρίζομαι πως –ανεξαρτήτως των προθέσεων και σκέψεων της πολιτείας- το κλείσιμο των ημιυπαίθριων είναι εν πολλοίς ένα ψευδοπρόβλημα. Ουσιαστικά αναφερόμαστε σε νομίμως χτισμένους έτσι κι αλλιώς χώρους και η μόνη παρατυπία είναι ότι έχει κλειστεί ή χτιστεί και η τέταρτη (εξωτερική) πλευρά τους. Ο όγκος του κτίσματος όμως παραμένει ο ίδιος, οι ανοιχτοί / ακάλυπτοι χώροι ίδιοι, η σκιά που δημιουργεί το κτήριο στο δρόμο δεν αλλάζει, άρα ποιο το ουσιαστικό πρόβλημα; Εν τέλει, με βάση τα όσα ανέφερα παραπάνω, το κλείσιμο των ημιυπαίθριων δεν ήταν πρόβλημα αλλά ήταν λύση. Το πρόβλημα ήταν και είναι οι υπαρκτές, ουσιαστικές, κοινωνικές ανάγκες για αξιοπρεπή στέγαση και κατοικία και όχι η απεγνωσμένη αναζήτηση πολεοδομικών παρατυπιών και λεπτομερειών.
- Άλλωστε, ποιόν σημαντικό σκοπό εξυπηρετεί η πολιτεία με το να ρυθμίζει την εσωτερική διαρρύθμιση μιας κατοικίας;
(4) Δύο εναλλακτικές λύσεις στην τρέχουσα κατάσταση
- Νομίζω ότι η λύση θα έπρεπε να κινείται στην παρακάτω κατεύθυνση με σκοπό την οριστική λύση / κατάργηση του θέματος και την άρση της ανισότητας στην εφαρμογή / τήρηση του νόμου καθότι κάποιοι, έστω και ελάχιστοι, κράτησαν τους ημιυπαίθριους ανοιχτούς:
α) Κατάργηση της διάκρισης των στεγασμένων χώρων σε ημιυπαίθριους και μη
β) ''Ντε φάκτο αμνηστία / νομιμοποίηση του κλεισίματος των έως τώρα χτισμένων ημιυπαίθριων (κλεισμένων ή μη). Φυσικά, εξακολουθεί το ποσοστό ιδιοκτησίας του διαμερίσματος επί του συνόλου της ιδιοκτησίας να παραμένει το ίδιο.
Κατ' αυτόν τον τρόπο παύει η εκκρεμότητα με όλους τους ημιυπαίθριους που κτίστηκαν ως τώρα και παύει να δίνεται κίνητρο για τη δημιουργία νέων παρατυπιών. Οι ιδιοκτήτες τους (ανεξαρτήτως του αν ευθύνονταν οι ίδιοι ή οι κατασκευαστές) παύουν να τελούν υπό την απειλή προστίμων, εκβιασμών κτλ. Από την άλλη, όταν στο μέλλον το κτίσμα (πολυκατοικία) τους γκρεμιστεί, θα έχουν στην ιδιοκτησία τους λιγότερα αναλογικά τετραγωνικά απ' όσα έχουν τώρα καθώς οι δηλωμένοι ως ημιυπαίθριοι χώροι θα εξακολουθούν να μη μετρούν στον συντελεστή δόμησης. Άρα, η "τιμωρία" θα έρθει, αλλά καθυστερημένη και ήπια, έτσι ώστε να αμβλυνθούν και οι όποιες αδικίες έγιναν ως τώρα.
Έτσι,
o μπαίνει πραγματικά τέλος στο ζήτημα των ημιυπαίθριων,
o οι ιδιοκτήτες που δεν έκλεισαν τους ημιυπαίθριους ως τώρα μπορούν να κάνουν ότι θέλουν με αυτούς ώστε να μην αισθάνονται αδικημένοι
o η οικονομική επιβάρυνση για τους πολίτες θα είναι μηδενική και θα υποβοηθηθεί η οικονομία στην τρέχουσα κρίση,o ο κλάδος της οικοδομής θα πάρει ίσως μια μικρή ανάσα,
o θα αποφευχθούν όλες οι αρνητικές συνέπειες που ανέφερα παραπάνω (εξάπλωση πόλεων, μικρότερα διαμερίσματα, κτλ),
o το κράτος αναγνωρίζει για μια (πρώτη ;) φορά ένα λάθος του και βοηθά στην ανάκτηση της εμπιστοσύνης των πολιτών
Σημειώνεται ότι και η παραπάνω προτεινόμενη λύση δεν παύει να είναι μπαλώμα στην τρέχουσα, συγκεντρωτική και συνάμα αποσπασματική πολεοδομική νομοθεσία και σε καμία περίπτωση δεν μπορεί να υποκαταστήσει τον ουσιαστικό αστικό σχεδιασμό. Απλά βάζει πραγματικό τέρμα σε μια εκκρεμότητα, χωρίς να τιμωρεί ή να αδικεί τους πολίτες, και δημιουργεί μια ομαλότερη βάση για τον περαιτέρω ορθολογικότερο σχεδιασμό των πόλεων.
Κατόπιν ωρίμου(;) σκέψεως άλλαξα την προτεινόμενη λύση μου επί το απλούστερο. Μια - παραπλήσια - εναλλακτική λύση θα ήταν η εξής:
α) Κατάργηση της διάκρισης των στεγασμένων χώρων σε ημιυπαίθριους και μη
β) ''Ντε φάκτο αμνηστία / νομιμοποίηση του κλεισίματος των έως τώρα χτισμένων ημιυπαίθριων (κλεισμένων ή μη). Φυσικά, εξακολουθεί το ποσοστό ιδιοκτησίας του διαμερίσματος επί του συνόλου της ιδιοκτησίας να παραμένει το ίδιο.
Κατ' αυτόν τον τρόπο παύει η εκκρεμότητα με όλους τους ημιυπαίθριους που κτίστηκαν ως τώρα και παύει να δίνεται κίνητρο για τη δημιουργία νέων παρατυπιών. Οι ιδιοκτήτες τους (ανεξαρτήτως του αν ευθύνονταν οι ίδιοι ή οι κατασκευαστές) παύουν να τελούν υπό την απειλή προστίμων, εκβιασμών κτλ. Από την άλλη, όταν στο μέλλον το κτίσμα (πολυκατοικία) τους γκρεμιστεί, θα έχουν στην ιδιοκτησία τους λιγότερα αναλογικά τετραγωνικά απ' όσα έχουν τώρα καθώς οι δηλωμένοι ως ημιυπαίθριοι χώροι θα εξακολουθούν να μη μετρούν στον συντελεστή δόμησης. Άρα, η "τιμωρία" θα έρθει, αλλά καθυστερημένη και ήπια, έτσι ώστε να αμβλυνθούν και οι όποιες αδικίες έγιναν ως τώρα.
Έτσι,
o μπαίνει πραγματικά τέλος στο ζήτημα των ημιυπαίθριων,
o οι ιδιοκτήτες που δεν έκλεισαν τους ημιυπαίθριους ως τώρα μπορούν να κάνουν ότι θέλουν με αυτούς ώστε να μην αισθάνονται αδικημένοι
o η οικονομική επιβάρυνση για τους πολίτες θα είναι μηδενική και θα υποβοηθηθεί η οικονομία στην τρέχουσα κρίση,o ο κλάδος της οικοδομής θα πάρει ίσως μια μικρή ανάσα,
o θα αποφευχθούν όλες οι αρνητικές συνέπειες που ανέφερα παραπάνω (εξάπλωση πόλεων, μικρότερα διαμερίσματα, κτλ),
o το κράτος αναγνωρίζει για μια (πρώτη ;) φορά ένα λάθος του και βοηθά στην ανάκτηση της εμπιστοσύνης των πολιτών
Σημειώνεται ότι και η παραπάνω προτεινόμενη λύση δεν παύει να είναι μπαλώμα στην τρέχουσα, συγκεντρωτική και συνάμα αποσπασματική πολεοδομική νομοθεσία και σε καμία περίπτωση δεν μπορεί να υποκαταστήσει τον ουσιαστικό αστικό σχεδιασμό. Απλά βάζει πραγματικό τέρμα σε μια εκκρεμότητα, χωρίς να τιμωρεί ή να αδικεί τους πολίτες, και δημιουργεί μια ομαλότερη βάση για τον περαιτέρω ορθολογικότερο σχεδιασμό των πόλεων.
Κατόπιν ωρίμου(;) σκέψεως άλλαξα την προτεινόμενη λύση μου επί το απλούστερο. Μια - παραπλήσια - εναλλακτική λύση θα ήταν η εξής:
α) Κατάργηση της διάκρισης των στεγασμένων χώρων σε ημιυπαίθριους και μη (όπως ανωτέρω)
β) Αναλογική αύξηση των συντελεστών δόμησης ώστε να "καλύψουν" / συμπεριλάβουν και τους κλεισμένους ημιυπαίθριους. Οι ήδη κτισμένοι ημιυπαίθριοι (κλεισμένοι ή μη) θα συμπεριλαμβάνονται πλέον στον νόμιμα κτισμένο όγκο του κτηρίου όπως όλοι οι άλλοι χώροι. Όποιος ιδιοκτήτης θέλει τους κλείνει ή τους ανοίγει (έτσι εξισορροπείται η "αδικία" έναντι αυτών που ήθελαν να τους κλείσουν αλλά δεν το έκαναν).Οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες επωφελούνται από τον αυξημένο Συντελεστή Δόμησης και δίνεται ένα κίνητρο για την ανανέωση κάποιων παλαιών, γηρασμένων πολυκατοικιών.Η μόνη μου επιφύλαξη για αυτή τη δεύτερη λύση είναι ότι θα ήθελα να αποσυνδέσω τα δύο θέματα (δηλ. τους ημιυπαίθριους από τον Σ.Δ.). Με τη λογική ότι οι συντελεστές δόμησης θα πρέπει να αλλάζουν / καθορίζονται κατά περιοχές ή κατά ζώνες και όχι μαζικά παντού.
Ο καθορισμός των πολεδομικών όρων / κανονισμών (π.χ. συντελεστή δόμησης) δεν θα έπρεπε να μπαίνει σε "παζάρια" εξισορρόπησης αδικιών και γι' αυτό τον αποσυνέδεσα πλήρως από το θέμα των ημιυπαίθριων.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου